Перепланировка квартиры, узаконение

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
По работе я плотно связана с перепланировками квартиры и в целом нежилых и жилых помещений, реконструкцией зданий.

Переезд в Белореченск на пмж связан с приобретением недвижимости. Иногда мы не подозреваем, что покупаем, есть ли нарушения, будет ли ликвидна такая квартира в дальнейшем при продаже.

Или уже приобрели и решили изменить планировку, поменять местами помещения, присоединить балкон или лоджию. Расскажу, что можно делать, что нельзя.
Могу помочь советом в этой теме, поделиться опытом и знаниями.
 

Кибернетик

Технический отдел
Сообщения
6.988
Реакции
5.390
Адрес
Белореченск
Веб-сайт
belora.pro
Имя
Дмитрий
YT
Спасибо, за полезное предложение от вас!Yes3manGood_man5ry
А вот собственно и вопрос возник, завтра не забуду - сфоткаю, для наглядности. Суть такова, жилой дом, 9-ть этажей, подъезды с одной стороны дома, с другой стороны дома, на угловой квартире, вход в квартиру сделан через балкон, т.е. оборудована капитальная лестница и у людей вход в квартиру не через общий подъезд, а через балкон, согласен удобно и оригинально. Суть вопроса, а вот например я приобрету так же квартиру на первом этаже, допускается так же дооборудовать жилище, что бы вход был не через подъезд, а например через кухнюSmile3_man вместо кухни прихожая, ну а кухня где ни будь в другом месте квартиры.Smile3_man
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
Кибернетик, у Вас тут сразу 3 вопроса:
1. Перенос кухни.
2. Устройство входной группы на месте балкона.
3. Изменение фасада здания.

Про перенос кухни нужна конкретика. На первом этаже можно чуть больше, чем на следующих. В частности, нельзя кухню/мокрые зоны располагать над жилыми помещениями (комната). Но на первом этаже или над нежилым (офис внизу, магазин) такое можно. Здесь надо учесть перенос коммуникаций (вода, канализация, газ), наличие вентиляции.

С входной группой сложнее. Т.к. наружные стены, как и подъезд, например, это общедомовое имущество, а не собственника квартиры. Их изменение (устройство дверного проёма в оконном - это с согласия всех жильцов дома. Раньше достаточно было согласия жильцов одного подъезда.
У Вас уже есть балкон, казалось бы проще. Но тут вопрос, в чьей собственности/аренде земля, на которой будет стоять лестница к Вашему новому входу в квартиру.
Порядок согласования и получения разрешения зависит от того, как оформлена земля.
То же самое с фасадом. Вы меняете его облик. На местном уровне определён порядок согласования. Это надо узнать в местной администрации. В крупных городах сложнее, в небольших местах проще, в глубинке вообще без согласования.

Обычно люди делают такие изменения в своих квартирах без узаконения и спокойно живут до... момента продажи, наследования и прочих операций с недвижимостью. Часто делается это не по злому умыслу. Раньше не было таких ограничений (сильно раньше) + незнание законов, которое, как понимаете, не освобождает от ответственности.

Вот эта самая ответственность зависит ещё и от соседей и управляющей компании.
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
Всегда перед тем, как купить недвижимость, смотрите план из кадастрового паспорта (может заказать каждый желающий), его соответствие фактическому состоянию квартиры. Не соответствует, но нравится? На здоровье. Главное, чтобы вы понимали, что покупаете и что цена такой квартиры ниже средней на рынке, т.к. не подлежит залогу при ипотеке 100% нет), могут возникнуть неприятности со стороны надзорных организаций (редко).
 

boomer

Модератор
Сообщения
5.868
Реакции
4.754
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
Скажу свое... Тут это не приветствуется... Где я жил до этого, каждый второй балкон расширен. Здесь арки любят делать на балкон или лоджию. Но придет проверка и заставит все переделать.
Умные люди расширяют, но при этом ни один кирпич, не страдает. Если что не так, "пять минут" и балконный модуль стоит. Самое главное батарею не выносить на балкон или лоджию. Тогда еще вас пожалеют, а так нет.Biggrin_man32
 

Кибернетик

Технический отдел
Сообщения
6.988
Реакции
5.390
Адрес
Белореченск
Веб-сайт
belora.pro
Имя
Дмитрий
YT

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
Кибернетик, это можно сделать разными способами. Я предпочитаю электронный (если только для информации) - на сайте Росреестра.
Также это можно сделать через кадастровую палату и МФЦ.
Кадастровый паспорт на квартиру через Росреестр может заказать как физическое, так и юридическое лицо. Без разницы, на собственную квартиру или на чужую, расположенные на территории Российской Федерации.
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
Подумала, сейчас напишу отдельной темой пошаговую инструкцию, как это сделать через сайт Росреестра. А то потеряется в следующих сообщениях.
Пусть эта тема будет по перепланировке.
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
Где я жил до этого, каждый второй балкон расширен. Здесь арки любят делать на балкон или лоджию. Но придет проверка и заставит все переделать.
boomer, всё верно. Присоединяя балкон к жилой площади, нарушается контур отапливаемого помещения + изменение общедомового имущества (наружная стена).
Узаконить это можно. Для этого нужно согласие всех жильцов дома (реальнее получить в доме, где не тысяча квартир) и проект перепланировки с расчётом утепления и отопления балкона независимой системой (электрообогрев).

А вообще это тот самый случай, когда проще не вбухивать кучу денег в перепланировку квартиры, а купить себе индивидуальный домик и творить в нём всё, что вздумается. Моё мнение. Навидалась таких крутых собственников, которые лепят в своей новенькой квартире непойми что, делают на миллион-два ремонты и получают в итоге смешное подобие "дворца", пусть и на 100-120м метрах в новостройке. Хотя нам от этих чудаков тоже хлеб))
 

Кибернетик

Технический отдел
Сообщения
6.988
Реакции
5.390
Адрес
Белореченск
Веб-сайт
belora.pro
Имя
Дмитрий
YT
Навидалась таких крутых собственников, которые лепят в своей новенькой квартире непойми что, делают на миллион-два ремонты и получают в итоге смешное подобие "дворца", пусть и на 100-120м метрах в новостройке.
Каждый сходит с ума по своемуBiggrin_man32
 

boomer

Модератор
Сообщения
5.868
Реакции
4.754
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
Где заказать и как?
Мы покупали квартиру, все документы были в наличии. И план квартиры в том числе...Yes3man

Для этого нужно согласие всех жильцов дома (реальнее получить в доме, где не тысяча квартир)
Как хорошо что у нас всего сорок квартир.Biggrin_man32
 

Кибернетик

Технический отдел
Сообщения
6.988
Реакции
5.390
Адрес
Белореченск
Веб-сайт
belora.pro
Имя
Дмитрий
YT

boomer

Модератор
Сообщения
5.868
Реакции
4.754
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
Один упрётся и здрасте Smile3_man Dash13978man
Один в поле, не воин...Biggrin_man32
Есть ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных , , - , , настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Так что страха нет...Biggrin_man32
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
boomer, снова в точку! Собрание (заочное!) можно провести малой кровью. В домах, где есть консьерж, вообще без проблем заинтересованные лица справлялись. Оставляли коробку шоколадок-благодарность за внимание жильцам консьержу и бланки с текстом решения собрания № такого-то по такому-то вопросу. Оставалось собрать консьержу (ему отдельно премия небольшая) подписи у жильцов, проходящих мимо. Всех собственников собрать нереально, ибо каких-то нет вообще в доме, куплена квартира впрок или для перепродажи. Для домов, где нет консьержа, есть старшие по дому, которых можно убедить материально сделать такую же работу.
 

boomer

Модератор
Сообщения
5.868
Реакции
4.754
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
Приходилось с подобным сталкиваться. Только не лично для меня, а для двора дома, где территория приватизирована жильцами домов.
Были не согласные с кое какой задумкой.Biggrin_man32

В домах, где есть консьерж
Мы еще не доросли до этого....Biggrin_man32

есть старшие по дому, которых можно убедить материально сделать такую же работу.
Даже убеждать не стану. Уже подкуплена...Biggrin_man32sty
 

boomer

Модератор
Сообщения
5.868
Реакции
4.754
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
А вот скажите мне,если дверь не устанавливаешь, не долбишь стены,это разве считается перепланировка?!Scratch_One_S_Head
Понятно, что если батарею ставишь на лоджию или балкон то это считается увеличением жилой площади.
Вот почему то думаю, если человек покупает квартиру не через ипотеку, и не собирается её продавать, то ему по барабану перепланировка (не серьёзная).
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
А вот скажите мне,если дверь не устанавливаешь, не долбишь стены,это разве считается перепланировка?!Scratch_One_S_Head
Понятно, что если батарею ставишь на лоджию или балкон то это считается увеличением жилой площади.
boomer, если дословно как в вопросе - нет, не считается. Но бывают нюансы. По представленным фото судить сложно. Но тут же указано, что есть и узаконена. Возможно это перенос или расширение проёма. Точно вижу, что была демонтирована дверь из коридора в комнату, но это не нужно узаконивать.
 

boomer

Модератор
Сообщения
5.868
Реакции
4.754
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
Но тут же указано, что есть и узаконена.
GomonOK, так то оно так, нюансы есть.
Но,еще не видел ни одного объявления о продаже квартиры, где есть перенос и расширение проёма и чтоб было написано, что НЕ узаконена планировка.Biggrin_man32
Не мне Вас учить, что если вы будете продавать квартиру, а я покупать у вас за наличку с не узаконенной планировкой (если мне по фиг), то даже никто и не посмотрит на это.
И мы эту сделку сделаем.
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
Про присоединение балкона - это не только увеличение площади квартиры, это ещё и вмешательство в наружные стены здания, служащие границей того, что является собственностью. Грубо: всё внутри стен - ваше, сами стены, лестницы, коридоры подъезда - общее. Если устройство дверного проёма во внутренней стене можно согласовать, предоставив проект, то общедомовое имущество надо уже согласовывать со всеми жильцами дома. Раньше можно было ограничиться только своим подъездом.
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
940
Реакции
1.008
Адрес
с УРАла
boomer, если перенос на глаз на плане не очевиден, то этого типа и не было Derisive_man65
Это даже и через ипотеку можно спокойно продать. Дело в том, что на учёт квартира ставится по техническому плану. А у кадастровиков упрощённое изображение стен и проёмов. Толщина стен чаще всего условна, двери - чёрточка. Ну забыли поставить и забыли, бывает.
 
  • Smile3_man
  • Yes3man
  • Biggrin_man32
  • Cray2_man
  • Sad_man789
  • Scratch_One_S_Head
  • Facepalm
  • Good_man5ry
  • Shok_man754
  • Pardon_man3
  • Thank_You2
Сверху Снизу