Продажа квартиры в ипотеке

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
У меня сейчас стоит вопрос продажи квартиры в ипотеке. Изучал со всех сторон. Надеюсь, всё срастётся. Накопилось ответов, могу поделиться.
Продажа квартиры в ипотеке пошаговая инструкция для продавца, как купить ипотечную квартиру без риска, как продать, будут интересны многим.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Буду выкладывать отдельными постами, чтобы в каждом был свой способ или ответы на конкретные вопросы.
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
Досрочная уплата ипотеки.
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Продажа ипотечного жилья банком (не лучший вариант, но лучше знать).
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Досрочная уплата ипотеки.

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:
1. Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки. Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
2. Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры); Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
3. Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
4. Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
5. Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
6. Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате. Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы:
Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.
Минусы:
Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:
1.Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
2.Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
3.Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
4.После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
5.Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру, по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
6.После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Плюсы:
Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы:
Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Сфера применения:
Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны - это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк). Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Этапы оформления:
1.Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
2.Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
3.Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
4.Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
5.Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
6.Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
7.Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
8.Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.
Плюсы:
Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы:
В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.
Сфера применения:
Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Продажа ипотечного жилья банком

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

Этапы оформления:
1.Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
2.Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
3.Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
4.Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
5.После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения.
6.БаРегистрируется переход права собственности на квартиру.
8.Продавец открывает ячейку.
Плюсы: Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон. Минусы: Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита. Сфера применения: Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов.

Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:
Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.

Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.

Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).

Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры? – Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке? – Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала? – Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться). Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

Для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями. Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.
 

Кибернетик

Технический отдел
Сообщения
8.804
Реакции
7.251
Адрес
Белореченск
Веб-сайт
belora.pro
Имя
Дмитрий
YT
Евгений Иванович, спасибо за полезную информациюGood_man5ry тему закрепил - будет всегда на виду.Yes3man
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Кибернетик, да, сначала пугала необходимость продать квартиру в ипотеке. Теперь уже спокойно воспринимаю. Один ребёнок вырос, купил и уехал уже из нашего города. Нам теперь надо помочь продать эту квартиру и самим потом перебраться. Сразу могу дополнить. Не все банки имеют в отделении возможность продажи через предоставление ячеек. У нас нет, как выяснилось.
 

Валентина

Почётный участник
Сообщения
84
Реакции
72
Откуда
павлодар рк
Имя
Валентина
Валентина не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Спасибо Вам, Евгений Иванович! Наверное, многих волнует этот вопрос. Но вот, у нас в Казахстане, задаток оформляется через нотариуса в виде договора на продажу-покупку квартиры. И не знаю, насколько это правомерно, но задаток остается продавцу в случае отказа покупателя от сделки, а в случае же отказа продавца- последний должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
 

boomer

Модератор
Сообщения
6.264
Реакции
5.076
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
boomer не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего.
Уже данное условие, не работает.
С 1 января 2016 года - пять лет.
Зарегистрированные до 01.01.2016 , все остается по старому - три года.

Продавец не рискует практически ничем.
Подтверждаю это.
Мы продавали квартиру куда входило "всё" - ипотека, материнский капитал и 600 000 наличными.
Страха не было...
Не знаю, почему многие боятся продавать по ипотеке.
Это разве, что те, кто продает недвижимость раньше 3/5 лет после регистрации собственности.
Не забывайте, что теперь есть такое понятие как Кадастовая стоимость при продаже.
Налог высчитают с нее, а не с той сумы, что вы укажите в купле-продаже.Yes3man
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
boomer, какой отличный опыт у Вас! Пожалуйста поделитесь им. Как составляли договор купли-продажи, с указанием обременения или уже после получения закладной об ипотеке в договоре ничего не упоминали. Т.е. в 2 этапа продавали или сразу Договор составляли с ипотечной квартирой.
 

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
287
Евгений Иванович не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
задаток оформляется через нотариуса в виде договора на продажу-покупку квартиры. И не знаю, насколько это правомерно, но задаток остается продавцу в случае отказа покупателя от сделки, а в случае же отказа продавца- последний должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
Валентина, у нас также бывает, нормальная практика. Чтобы никто никого не кинул на полпути.
 

boomer

Модератор
Сообщения
6.264
Реакции
5.076
Адрес
Мой адрес не дом и не улица....
Откуда
Оттуда....
Имя
Владимир
boomer не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
какой отличный опыт у Вас! Пожалуйста поделитесь им. Как составляли договор купли-продажи, с указанием обременения или уже после получения закладной об ипотеке в договоре ничего не упоминали. Т.е. в 2 этапа продавали или сразу Договор составляли с ипотечной квартирой.
Евгений Иванович, да какой там опыт.
Опишу что помню.
Квартиру мы продавали, даже объявление не давали.
Залог тоже не брали, хотя покупатели предлагали, после того как к нам подошли еще одни покупатели.
Но мы отказали, так как уже собирались переоформлять.
И так.
У покупателей было 700 000 тысяч наличными (не 600, я ошибся).
И материнский капитал.
Остальную сумму они решили брать в Сбербанке под ипотеку.
Мы этим не занимались, только мне один день пришлось побыть дома - приехала девушка представитель банка и смотрела квартиру, документы и фотографировала.
Скажу сразу, если есть не узаконенная перепланировка банк не даст ипотеку.
Продавали квартиру мы в один этап.
Условия банка к покупателям.
Они открывают счет на сумму, что у них есть, а это 700 000 рублей.
На каких условиях, не знаю.
Материнский капитал "идет" на погашение процентов ипотеки.
Остальную сумму банк выдает. Значит не боится банк, квартира того стоит.
Всеми документами покупатели занимались сами и нанимали риэлтора в помощь.
Помню Катя (новая хозяйка) сказала, что вознаграждение ему (риэлтору) было 15 000 рублей.
Мы, только переделывали свои документы, так как кроме справки, что квартира наша и приватизированная ничего у нас не было.
И так наступил день когда нам и покупателям пришлось ехать в банк.
Банк одобрил ипотеку, 700 000 "лежали" на счету покупателей.
Берем в аренду ячейку (мы), получает покупатель мешок с деньгами (ипотеку) и те самые 700 000 тысяч.
Идем в хранилище, пересчитываем пачки с деньгами и в ячейку их.
Без документов оформленных банк никого из нас - не продавцов, не покупателей к ячейке не подпустит.
Оформление долго времени не занимает.
Оформляем все документы и опять в банк.
Банк проверяет документы идем в хранилище забираем деньги.
Покупатели уезжают, мы остаемся и тут же открываем счет в банке.
Мало ли что сумма не маленькая.
А такие наличные с собой возить.
Дома встречаемся с покупателями, обмываем сделку и еще раз договариваемся сколько они нам дадут в квартире пожить, и что мы оставляем им.
Ни они нас, не мы их не обманули.
Даже несколько раз, они нам сюда, переправляли письма приходившие нам на тот адрес.
Вот и все.
 

Юльчонок

Старожил форума
Сообщения
324
Реакции
169
Имя
Юлия
Юльчонок не предоставил(а) никакой дополнительной информации.
Отлично все расписали. Над этим вопросом я задумывалась, искала инфу в инете, изучала способы продажи ипотечного жилья. А тут прямо на форуме нашла. По «полочкам» разложили. Спасибо!
 
  • Smile3_man
  • Yes3man
  • Derisive_man65
  • Biggrin_man32
  • Scratch_One_S_Head
  • Sad_man789
  • Cray2_man
  • hmm
  • Facepalm
  • Good_man5ry
  • Shok_man754
  • Pardon_man3
  • Thank_You2
  • привет_1
  • drug
Сверху Снизу