Можно ли подарить квартиру самому себе по доверенности

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
286
Давно тут не появлялся, дела "отвлекли" от форума. Но при этом у меня появился новый опыт, который может быть полезным кому-нибудь при совершении сделок с недвижимостью. Спешу поделиться. Тщательно готовимся к переезду, поэтому приходится заниматься новыми для нас вопросами, приводить всё в порядок. Очень пожилые родственники не могут решать сами уже многое, поэтому подключаемся мы - дети и внуки.
Так у тёщи на 9-м десятке жизни с памятью уже плохо становится. И пока не поздно, была оформлена доверенность на совершение сделок с её квартирой. Дохаживать и досматривать пожилого человека придётся внукам. Поэтому решено было квартиру сразу подарить уже сейчас, по доброй воле и согласию. Стали думать, а можно ли, имея доверенность, просто пойти и оформить квартиру на того, на кого эта доверенность выписана. Сразу уточню, к нотариусу не обращались, тратиться не хотелось, да разобраться самим было интересно.
Вот что в итоге вышло.

Подарить квартиру самому себе по доверенности нельзя
По закону, доверенное лицо не может совершать сделки по доверенности в отношении самого себя. Исключение — случаи коммерческого представительства (Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 184. Коммерческое представительство).

Если сделка совершается в отношении доверенного лица, доверитель обязан подписать договор сам. По доверенности можно только представлять интересы в органах государственной регистрации, в данном случае в Росреестре.

Пример, бабушка хочет подарить квартиру внуку, но не может сходить сама на регистрацию сделки. В этом случае можно пригласить нотариуса на дом и оформить доверенность, в которой у внука будет право представлять ее интересы в Росреестре. После чего составить договор дарения, который бабушка подпишет сама, а внук уже от ее имени сходит в Росреестр и зарегистрирует сделку.

Действуя от имени собственника по доверенности можно подарить на 3-е лицо (например, другого члена семьи), а потом при необходимости переоформить квартиру уже на себя — для этого доверенность уже не нужна. Но не забываем при этом, что при дарении не близкому родственнику надо уплатить налог. Какой его размер - зависит, оказывается, от статуса гражданина.

Сумма налога зависит от статуса гражданина
Резиденты РФ, находящиеся на территории нашей страны больше, чем 183 дня, признаются резидентами и облагаются 13-процентным налогом от стоимости дара
Нерезиденты, т.е. российские или иностранные граждане, которые прожили 183 дня вне пределов РФ, облагаются 30-процентной ставкой.

После регистрации прав на собственность в государственном регистрирующем органе, гражданин, ставший собственником жилья в результате дарения, обязан задекларировать квартиру в качестве дохода и заплатить налог, называемый также НДФЛ.
Данное обязательство распространяется только на одариваемого, получившего жилье. Даритель ничего платить не должен.
В случае дарения близкому родственнику, платить налог не надо.

Кто относится к близким родственникам при дарении недвижимости
Отдельного внимания заслуживает установление степени родства и возможность использования права на освобождение от уплаты налога при дарении квартиры.
От уплаты в полной мере освобождаются граждане, относящиеся к близким родственникам. Кто это?
Выделяют:
супругов;
детей;
родителей;
бабушек и дедушек;
братьев и сестер;
внуков.

Только этот круг лиц при подписании дарственных освобождается от уплаты налогов.
Распространяется данное правило также и для опекунов, усыновленных детей, сводных братьев и сестер.

Когда близки родственник должен уплатить налог
Особое внимание следует обратить на случай, когда близкий родственник будет обязан заплатить 13% налог от стоимости квартиры.
Данная ситуация связана со скорой продажей квартиры (в течение 5-летнего срока, начиная с момента получения недвижимости в дар). Законом определены условия для уплаты такого налога:
Стоимость жилья (иного недвижимого имущества) превышает один миллион рублей - при этом, из облагаемой налогом суммы вычитается 1 миллион необлагаемой налогом суммы.;
С момента оформления дарственной прошло менее 5-ти (ранее было - трех) лет.

Можно отказаться от подаренной квартиры
Налог оплачивает одариваемое лицо. Если у него нет возможности или желания вносить необходимую сумму, то он вправе отказаться от такой жилплощади.

Если договор дарения еще не оформлен, то достаточно устного отказа.

Если дарственная была оформлена в соответствии с установленными правилами, то отказ от нее важно оформить в письменном виде. Получатель должен представить письменное заявление в Регистрационную палату, где происходила регистрация дарственной. К документам прикрепляют отказ, и квартира вновь возвращается в собственность дарителя. Сделка автоматически аннулируется, право распоряжаться имуществом возвращается к первоначальному владельцу.

Налоговый вычет (возврат подоходного налога) на подаренную квартиру
Если квартиру гражданин получает в дар от близкого родственника, то он не может воспользоваться правом предоставления налогового вычета.
В остальных ситуациях, подлежащих налогообложению, получатель может вернуть подоходный налог. Это относится исключительно к гражданам России, входящих в категорию резидентов. На граждан иностранных государств и нерезидентов льгота не распространяется.

Как платить налоги при дарении квартиры
Порядок уплаты налога, какие документы потребуются для налоговых органов, сроки подачи соответствующей декларации - об этом ниже.
Все налоги уплачиваются (и подаются соответствующие документы) до 30 апреля следующего после сделки года. То есть, если дарение произошло в 2018 году, отчет и уплату производят в 2019 до 30.04.
Документы, которые необходимы:
налоговая декларация 3-НДФЛ;
паспорт;
свидетельство о праве собственности (требуется получить в Росреестре);
непосредственно договор дарения;
акты приема-передачи квартиры (не обязательно, но желательно).

Регистрация договора дарения через многофункциональный центр
Регистрация сделки дарения квартиры в Росреестре не обязательна... личным присутствием. А именно - всё можно сделать через МФЦ.

Чтобы получить право на регистрацию договора дарения через многофункциональный центр, необходимо иметь при себе пакет документов:
  • паспорт;
  • технические документы на жилое помещение;
  • составленный в соответствии с правилами договор дарения;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • свидетельство о праве собственности на передаваемую квартиру;
  • справка, позволяющая составить представление о количестве прописанных на территории жилого помещения граждан;
квитанция, подтверждающая внесение госпошлины.

Это были общие положения. Теперь детально и применительно к ситуации.

Договор дарения допускается писать в свободной форме. Но проще воспользоваться образцом. Они бывают разные.
Заранее составляете Договор дарения (образец прикреплён к теме).
Обратите внимание, что в данном образце договора указывается степень родства (рекомендуется) и прописаны реквизиты квартиры. Чем более полная информация по квартире, тем меньше вопросов в случае спорной ситуации.
Листы договора достаточно скрепить просто степлером, не надо сшивать нитками с наклейкой. У вас в МФЦ их проверят и зафиксируют. Дата и подпись на договоре пишутся от руки, во время сдачи документов (чтобы не возникало опять же вопросов), а сам договор смело набирайте на клавиатуре и распечатайте заранее.

Если дарение квартиры внуку/внучке от бабушки, надо предоставить доказательства, что это близкие родственники. Со стороны бабушки это показать родственную связь между нею и её детьми, которые являются родителями внука/внучки (это свидетельство о рождении, возможно свидетельство о браке с дедушкой по линии родителей и т.д.). У бабушки может быть в паспорте другая фамилия (последующие замужества) и дети давно не указаны, т.к. выросли.
Важно учесть такую тонкость - взять справку из психоневрологического диспансера о дееспособности дарителя.

Акт приёма-передачи квартиры в случае дарения близким родственникам можно не делать. Но для безопасности в дальнейшем (каких-либо претензий) лучше сделать.

Свидетельство о праве собственности на передаваемую квартиру - ранее это была зелёнка (у кого-то и осталась), сейчас это выписка из ЕГРН о праве собственности (заказывается тут же в МФЦ заранее).
Как понимаю, всегда не лишне брать с собой документы-основания на квартиру (документ о приватизации, договор купли-продажи или у кого-то также договор дарения).

Отследить состояние документов на регистрацию можно на сайте МФЦ или на сайте Россреестра в разделе

Вообще если есть какие-то вопросы по регистрации недвижимости, не ищите ответов у специалистов МФЦ, зачастую у них нет большого опыта, они только принимают документы строго по регламенту. Обращайтесь на бесплатную консультацию в Регистрационную палату к регистратору. Именно там проводится регистрация и регистраторы (а в разных регпалатах могут быть особенности, как мы поняли) знают ответы по каждой местной ситуации.

Что ещё может быть неожиданного, поделюсь из личного опыта. Мы ошиблись в написании номера нотариуса, у которого оформлялся первичный документ на квартиру (получение по завещанию доли умершего деда). При отслеживании выяснилось, что госрегистратор вернул документы. Мы быстро обратились повторно, и донесли исправленный договор дарения. При этом регистрация была проведена в сроки по первому документу (просто заменили на правильный). Главное, следить за ходом дела, звонить и узнавать, если что не так. Везде работают люди, ошибаются даже специалисты, что уж говорить о не очень опытных "подателях" документов.
 

Вложения

Последнее редактирование:

Кибернетик

Технический отдел
Сообщения
7.439
Реакции
5.744
Адрес
Белореченск
Веб-сайт
belora.pro
Имя
Дмитрий
YT

Евгений Иванович

Старожил форума
Сообщения
336
Реакции
286
Дополнил материла. Вроде бы всё, что не забыл, описал. Вот прошло не больше месяца, а уже забывается. Поэтому хочется оставить такие вот заметки. Не рекламного характера услуг юристов-нотариусов, а из личного опыта. Мне самому это не раз помогало. Надеюсь и мой опыт пригодится.
 

GomonOK

Местный житель
Сообщения
938
Реакции
1.000
Адрес
с УРАла
Про МФЦ могу такую штуку ещё подсказать. Например, вам интересно кто запрашивал выписки на вашу недвижимость. Особенно если есть спорная ситуация, другой собственник, с которым вы не в ладу, или другие наследники унаследованной вами квартиры. Да мало ли, те же мошенники. Так вот собственник может заказать в МФЦ такую справку, кто и когда делал запросы на выписку из ЕГРН на квартиру, принадлежащую вам.

И ещё. Во избежание возможных сделок на вашу недвижимость по доверенности (есть такие способы мошенничества), обратитесь в МФЦ в окно регистрации недвижимотси и скажите, что вам надо поставить галочку "совершать сделки только при личном присутствии собственника". Такая малость предотвратит незаконные действия. Сама недавно узнала.
 
Сверху Снизу