Порядок оформления документов для строительства дома ИЖС или садового дома

[GomonOK]

В этой теме будут ответы на вопросы, включая и этот, прозвучавший в теме Спросить не стыдно:

Как оформить дом в собственность и ввести в эксплуатацию,если он построен на участке без разрешения на строительство
Оказывается, еще плюсом участок не правильно размежован,наложение границ

Как видите, оформление строительства надо начинать документов на землю как минимум. В данном случае, надо выяснить, что подразумевается по "неправильностью" межевания и уже оттуда плясать. Земельный участок стоит на кадастровом учёте? Его границы нанесены на кадастровой карте - проверить можно тут, а как это сделать есть инструкция здесь на форуме.
В любом случае, если есть проблемы межевания земельного участка, обратитесь к кадастровым специалистам, выполняющим геодезические работы. Если нужно, ваш участок будет отмежован заново, внесены изменения в координаты. Этот же специалист, выехав на место, закоординирует и ваш дом, который уже построен.

Особенность оформления документов необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома сейчас состоит в том, что разрешение на строительство получать не надо, как было это до 3 августа 2018 года. Разрешительный порядок в настоящее время заменен уведомительным. В Градостроительный кодекс внесены соответствующие изменения в соответствии с законом ФЗ-340 от 03.08.2018г. Строительство дома без разрешения на строительство теперь возможно, однако следует проинформировать органы власти о своих намерениях, направив уведомление о планируемом строительстве.
Уведомлять необходимо в письменном виде администрацию о начале строительства дома и о завершении строительства.

Важно знать, что с 2019 года вступает в силу закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд". Согласно закона, все дачные земли станут садовыми с возможностью строительства дома, а на огородной земле строить нельзя. Пусть это не пугает вас. Начиная с того же 2019 года вы сами можете формировать отдельно стоящий садовый земельный участок со строительством дома. А для создания СНТ — садовое некоммерческое товарищество, минимум три человека. Ими могут быть члены одной семьи.

При выходе на земли сельхозназначения в некоторых случаях, согласно градостроительным документам, имеется возможность выделить кусочек земли под садовые земли и построить жилой дом на законном основании.

Главное из всего сказанного выше:
- понимать назначение земли и знать её границы,
- уведомить администрацию о начале строительства дома и о завершении строительства.

Кратко ответ на поставленный вопрос: уже построенный дом можно поставить на учёт через уведомление (ранее это было разрешение на строительство) или через суд в случае отказа. Пошагово как это сделать читаем дальше.

 

[GomonOK]

Строительство дома на землях ИЖС или садовых (дачных) землях.
Что нужно сделать перед подачей уведомления в администрацию

Прежде, чем подавать уведомление, необходимо получить два важных документа архитектора района:
1. Заказать градостроительный план земельного участка (услуга бесплатная, срок исполнения 30 дней).
2. Заказать выписку из ПЗЗ - Правил землепользования и застройки по градостроительным регламентам по вашему участку (услуга бесплатная, срок исполнения 30 дней).

Сведения от архитектора по вашему участку помогут корректно заполнить уведомление о начале строительства, и оно пройдет все проверки. Все отступы в процессе строительства будут учтены.
Для подачи уведомления, прихватив полученные у архитектора документы, идём в администрацию или в МФЦ и подаём уведомление о начале строительства на своем участке.
Это бланк, в котором все строчки и графы важно правильно заполнить. Не забудьте взять с собой все документы на земельный участок и паспорт или удостоверение личности.

На сегодня есть сложности с наличием бланков. Прикрепляю форму этого документы сюда, можно заполнить дома самим.

Какие могут быть причины отказа по уведомлению о начале строительства или реконструкции дома?
Земельный участок принадлежит не вам, а кому-то другому, а вы решили на нем строить. Сделано для того, чтобы на вашей земле никто чужой не построил дом и не оформил строение в собственность.
Нет сведений в Росреестре об уточнении границ земельного участка. На кадастровой карте не отображается участок, следовательно, определить, соответствует ли строительство градостроительным регламентам, невозможно (это тот момент, который описан выше - уточнение границ участка и постановка на учёт с новыми координатами).
Земельный участок по градостроительным документам не относится к ИЖС или садовым землям.
Реконструкция имеющегося строения невозможна из-за несоблюдений СНИПов — строительные нормы и правила.

Ответ на уведомление вы получите через 7 дней. Если всё в порядке, то получаете уведомление о начале строительства.
На строительство отводится 10 лет.

Хоть сейчас разрешение на строительство на землях для ИЖС и садовых (дачных) землях не требуется, но есть СНИПы — строительные нормы и правила, и при строительстве их важно соблюдать.

 

[GomonOK]

И так, мы на своё уведомление в администрвацию получаем или уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке и начинаем строительство.
Или уведомление о НЕсоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. В случае 2-го ответа, пишем другое уведомление, а именно - уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Прикрепляю форму этого документа

 

[GomonOK]

После завершения строительства подается уведомление о завершении строительства и квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности построенного дома.

Снова проверка, приедут смотреть как вы построили, что построили. Если все СНИПы соблюдены и условия по ПЗЗ — правила землепользования и застройки в пределах нормы, то вы получите через 7 дней из администрации новое уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Ваши документы будут переданы на регистрацию, вы получите право собственности — выписка из ЕГРН с вашими данными и печатью Росреестра.

Такая схема разработана, чтобы всё упорядочить и избежать ваших ошибок при строительстве, чтобы не было нарушений ПЗЗ и СНИПов. Основную часть работы проводит администрация, а вам только уведомить администрацию о начале строительства и о завершении строительства дома.

Мы с вами разобрали новую схему оформления права собственности на дом. Если не поняли, как правильно сделать, берите документы и идите в администрацию, и говорите, что вам нужно их уведомить о начале строительства. Вам дадут бланк, который заполните. На всякий случай, я снова прикрепляю бланк.

Осталось разобрать случай, когда вы получили отказ в самом начале пути. Т.е узаконение через суд.

 

[Кибернетик]

GomonOK, как всегда полезная и ценная информация

 

[GomonOK]

Кибернетик, спасибо. Рада помочь. Тем более такие вещи для многих тёмный лес, как и для меня когда-то.

 

[GomonOK]

Что делать, если уже идет строительство дома (построен по факту).

Цитирую статью закона:
Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Статья 16, пункт 5.
Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 4 августа 2018 г) начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Я расцениваю это как некоторую амнистию тем, у кого не оформлена постройка дома. Кадастровые инженеры, исходя из опыта, говорят, как карта ляжет)) Раз в законе есть срок, до которого надо успеть подать уведомление на уже начатую стройку, значит это вполне допустимо: строить без разрешения.

 

[GomonOK]

Осталось разобрать случай, когда вы получили отказ в самом начале пути. Т.е узаконение через суд.

Честно скажу пока нет реального опыта, как сейчас выглядит порядок узаконения через суд, после отмены выдачи Разрешения на строительство и введения уведомительного порядка оформления.
Раньше было так: получает собственник отказ вместо разрешения, на его основании обращается в суд. Без официального отказа администрации суд ваше дело рассматривать не станет, т.к. положительное решение судом может быть принято лишь только в том случае, когда исчерпаны все внесудебные рычаги решения вопроса.
Пишется исковое заявление о постановке на учёт. При этом в каждом суде есть свои нюансы. В среднем, для обращения с таким заявлением, надо предоставить технический план здания с привязкой по координатам, техническое заключение по результатам инженерно-технического обследования о техническом состоянии и возможности безопасной эксплуатации индивидуального жилого дома. Порядок надо уточнить в том суде, куда вы будете обращаться. Ниже - порядок узаконения через суд как было до 3 августа 2018 г, полагаю таким он и остался с поправкой на тот документ, который заявитель получит в ответ от администрации.

Порядок узаконения дома через суд

Пишется исковое заявление в суд, в котором:
- указать, что вы являетесь собственником земельного участка (подтвердить выпиской из ЕГРН);
- предоставить технический план на произведенную постройку, для этого предварительно обратиться к кадастровому инженеру;
- описать вид постройки с отсылкой на технический паспорт;
- указать, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа;
- ответчиком по иску нужно указать муниципалитет (орган местного самоуправления), на территории которого находится самострой.

Необходимо подготовить следующие приложения к иску:
- копии искового заявления с приложениями для прочих участников дела;
- документы, которые подтверждают право собственности на землю;
- документальное подтверждение наличия на участке самовольной постройки (например, технический план);
- документы, подтверждающие, что не допущены существенные нарушения СниПов и что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц (заключения, акты обследования. Обязательно наличие СРО у выдающей организации!);
- документы, которые подтверждают обращение за документами на самовольную постройку, и результаты рассмотрения этих запросов;
- документ об оплате госпошлины.

Подать иск по подсудности.

Если стоимость имущества более 50 000 рублей, иск подается в районный суд, если меньше — мировому судье по месту нахождения недвижимого имущества.
Представить документы в регистрационную палату или МФЦ.
После получения положительного решения суда, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого необходимо подать документы в МФЦ или Росреестр:
- заявление о государственной регистрации;
- оплатить госпошлину;
- паспорт;
- решение суда с отметкой о вступлении в законную силу о признании права собственности на самострой;
- технический паспорт на самострой.

 

[GomonOK]

Как бы в продолжение темы и для общего развития размещу здесь видео с интервью главы Россреестра

 

[Елена А]

Земельный участок стоит на кадастровом учёте?

В данный момент столкнулась с такой ситуацией. Предлагают купить земельный участок с домом,но документы есть только на участок.И вроде участок умеет межевание и кадастровый номер,но вот незадача на кадастровой карте он смещён аж на другую улицу.И в этой каше замешано 7 участков. Продавцы предлагают купить всё как есть и заниматься восстановлением порядка в документах самим.Стоит ли ввязываться в это?Если учесть что соседей всё устраивает и они не спешат что то исправлять за свои деньги(это где то 5000 руб с участка)

 

[Элвиг]

Моя думай - не стоит связываться. Пусть сначала с кашей разберутся. Представьте, через год кто-то из соседей тоже будет продавать, тогда к вам претензии будут.

 

[Елена А]

через год кто-то из соседей тоже будет продавать

Как бы я не собираюсь после покупки сидеть и ничего не делать,хотелось бы сразу доки в порядок привести.

(до 4 августа 2018 г) начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции

Исходя их этого думаю всё же нынешним хозяевам проще легализовать дом,чем мне потом после покупки.Единственное участок не на том месте,этот момент не обойти.

 

[Элвиг]

Единственное участок не на том месте,этот момент не обойти.

Так и я о том же. Хозяева должны доки в порядок привести.

 

[Кибернетик]

Продавцы предлагают купить всё как есть и заниматься восстановлением порядка в документах самим.Стоит ли ввязываться в это?

Я бы не стал связываться. Какой бы там вкусный и сладкий вариант не присутствовал. Лучше доплатить хозяевам за суету с документами и пусть оформляют, но документы должны быть в порядке перед покупкой!
А все эти ... потом сделаете, потом оформите, потом ... потом можно сильно загрустить!

 

[Елена А]

Лучше доплатить хозяевам за суету с документами

так вот не хотят суетится,даже за деньги

 

[Кибернетик]

так вот не хотят суетится,даже за деньги

Так может там, хоть суетись, хоть не суетись - вариантов нет ... поэтому и продают ...

 

[Елена А]

Так может там, хоть суетись, хоть не суетись - вариантов нет ... поэтому и продают ...

 

[GomonOK]

Предлагают купить земельный участок с домом,но документы есть только на участок.И вроде участок умеет межевание и кадастровый номер,но вот незадача на кадастровой карте он смещён аж на другую улицу.И в этой каше замешано 7 участков. Продавцы предлагают купить всё как есть и заниматься восстановлением порядка в документах самим.Стоит ли ввязываться в это?

Елена А, надо оценить ситуацию, которая вполне может быть выгодна в таком положении.
Вижу 2 выгоды:
1. цена участка ниже рыночной из-за беспорядка в оформлении;
2. при уточнении координат есть возможность чуточку увеличить границы участка вполне законным способом, в т.ч. и за счёт границ участка соседей.

В любом случае, Вам сначала надо взять консультацию у хорошего кадастровика-геодезиста, который подскажет все риски и сложность приведения в порядок границ участка. Ему же впоследствии и работу доверить. Там есть особенность постановки на учёт, когда можно "отодвинуть" границы, а когда нет. Риск и суета безусловно есть. Но смотря какая выгода. Я знаю предпринимателя, который из этого интересный бизнес в своё время сделал, скупая неуточнённые и не оформленные участки в привлекательных местах. После приведения границ в порядок, продаёт их дороже в 1,3-1,5 раза. Сначала сам занимался, потом нанял человека для поиска таких участков и юриста для оформления. Ну и в кадастре уже спец. А простому собственнику в месяц 2-3 таких участка, можно не работать ;)

 

[Елена А]

GomonOK, выгода только одна,дом новый и устраивает меня более других чем я видела.Земли и так достаточно,готова даже уменьшить.Еслиб это был голый участок,то я бы даже и не спрашивала совета,приобрела и сама навела порядок в доках,но загвоздка в том,что дом построен без разрешения,а участок смещён на целую улицу по карте,а на его месте участки с других улиц

надо взять консультацию у хорошего кадастровика-геодезиста

Где я такого возьму в незнакомом городеКто их знает,кто хороший...а кто устроил всю эту кашу из участков.

 

[Информатор]

В соответствии с новой редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации ранее действовавшие нормы и правила в обозначенной сфере правоотношений претерпели значительные изменения.
- С августа начали действовать поправки Гражданского и Градостроительного кодексов, касающиеся сноса самовольных построек.
В частности, установлен порядок сноса объектов капитального строительства, особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий.
Одним из нововведений является требование к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, осуществляющим снос объектов капитального строительства, о необходимости вступления в члены саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса объектов капитального строительства.
- Введены нормы изъятия земельного участка у собственника, иного обладателя, не осуществившего в установленный срок снос или приведение самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства.
Обязанность сноса самовольной постройки, в случае если не выявлено лицо, осуществившее её создание, или правообладатель участка, возложена на органы местного самоуправления.
- Установлен запрет на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и внесение изменений в правила землепользования и застройки, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена самовольная постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями (ч. 7 ст. 34 и ч. 11.1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ)
- Поменялось в Градостроительном кодексе определение объекта индивидуального жилищного строительства.
Установленные ранее ограничения в этажности (не более чем три этажа) дополнены высотой возводимого объекта – не более 20 м.
- Ещё одной новеллой градостроительного законодательства является введенный Федеральным законом № 340-ФЗ уведомительный порядок осуществления строительства индивидуального жилья.
Обозначенным правовым актом из Градостроительного кодека исключены ранее действовавшие положения о необходимости получения разрешительной документации на возведение объектов индивидуального жилищного строительства.
Согласно новой редакции до начала работ застройщик обязан направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. По результатам проверки соответствия указанных в уведомлении параметров объекта предельно допустимым уполномоченный орган направляет застройщику информацию об их соответствии либо о несоответствии с обоснованием позиции. При этом право на возведение жилого дома возникает у застройщика также при отсутствии ответа уполномоченного органа.
- Также новой редакцией кодекса предусмотрен ряд нововведений в части подготовки проектной документации объектов капитального строительства.
Утратил силу п. 3 ч. 2 ст. 49, ранее разрешавший строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов без проведения экспертизы. Кроме того, обязательной экспертизе подлежит проектная документация указанных в пунктах 4, 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса объектов массового пребывания граждан.
- Получение разрешения на строительство, реконструкцию предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля (включительно) объектов, в соответствии с вступившей в силу редакцией ч. 17 ст. 51 кодекса, не требуется.
Алексей ФЕФЕЛОВ, заместитель Белореченского межрайонного прокурора

Источник